兩會透露樓市新風向 代表委員:三四線城市遲早降價

2016-03-18  來自: 南陽市港島房地產開發有限公司 瀏覽次數:531

在“十三五”規劃開局之年,一線城市恐慌性購房和三四線城市高庫存并存的背景下,政策走向如何?未來樓市將發生哪些變化?正在召開的全國兩會上,房地產再度成為代表委員們的熱議話題。

關鍵詞:因城施策、棚改

今年的政府工作報告指出,今年樓市調控的主基調是“完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策,適應住房剛性需求和改善性需求,因城施策化解房地產庫存”。

業內人士認為,今年去庫存政策將更加完善,地方將享有更多的自主權。政策或將從供需兩端多元去化房地產庫存。因城施策意味著未來地方去庫存政策將更符合 自身實際需求。在全國政協委員、經濟學家賈康看來,樓市現在是冰 火 兩 重天,去庫存要區別對待,不是每個城市都要采取千篇一律的辦法,要根據城市特點設計具 體方案,手段要多樣化。

如河北在去庫存的同時,也在嚴控環北京周邊縣市樓市,廣西、河南更注重鼓勵農民工進城購房,南京在注重商辦去化的同時加大住房土地供應等。類似廣東、重慶將去庫存年度目標量化到各市縣等方式,也或將被更多省市效仿。

中國指數研究院常務副院長黃瑜表示,與上年工作報告相比,今年對于房地產提出完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策,適應住房剛性需求和改善性需求,2016年住房市場還將根據實際情況,有進一步鼓勵剛性和改善性需求的稅收、信貸等相關政策出 臺。

全國政協委員、央行副行長潘功勝表示,當前我國房地產市場基本特征是總量過剩、區域分化。因此,住房信貸政策調整的基本邏輯和總體基調是“因地施策”。 “一是對北、上、廣、深等限購城市進行差別化處理,如近期兩次政策調整均將限購城市排除在政策實施范圍之外,這些城市目前仍維持較高的最低首付比要求;二 是強調市場自律、商業銀行自主決策。允許各地在國家統一住房信貸政策基礎上,結合當地房地產形勢,對轄內個人住房貸款的最低首付比進行自律調整。商業銀行 在遵循這些政策基礎上,自主決策;三是強調宏觀審慎管理。”

今年的政府工作報告還指出,要“推進城鎮保障性安居工程建設和房地產市場平穩健康發展。今年棚戶區住房改造600萬套,提高棚改貨幣化安置比例”,“建 立租購并舉的住房制度,把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應范圍”。這意味著,在供應端,我國將繼續打通存量房與保障房及租賃市場渠道,大力推進棚改 貨幣化安置和公租房貨幣化,完善租賃市場,支持商品房庫存向租賃房及公租房供應轉化。

黃瑜認為,棚改是去庫存的重要法寶。2016年,棚改貨幣化安置比例提高,公租房擴圍將成亮點。中國指數研究院認為,加大棚改支持力度,貨幣化安置將為中國樓市帶來大量需求。

政府工作報告將今年的棚改目標由去年的580萬套提升到600萬套,同時強調提高棚改貨幣化安置比例。而此前中央提出各地區按照原則上不低于50%的比例確定棚改貨幣化安置目標,這不僅為市場帶來大量的需求,對去庫存的重要作用也將不斷凸顯。

全國人大代表、清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明認為,未來戶籍制度改革對農民工的保障措施將繼續加大,提高農民工待遇,讓他們享受到實質性的城鎮 化福利和穩定的工作居住環境。此外,信貸放松及財政補貼支持將吸引更多農民工就地購房。另外,農民工市民化或將涉及購買保障房、租賃公租房,結合保障房貨 幣化安置,也將進一步促進庫存去化。

易居智庫研究總監嚴躍進表示,公租房范圍的擴大,體現了政府關注低收入階層及弱 勢 群體的住房問題,將持續發揮托底民生作用。同時,公租房范圍的擴大將帶來大批對公租房源的需求,也將進一步推動公租房貨幣化比例擴大。

三四線城市降房價只是時間問題

春節之后,北上廣深等熱點城市樓市驟然火爆,再現“恐慌性”購房氛圍。由于部分城市市場回暖的速度超出政策預期,控制房價過快上漲的措施正在醞釀之中。

從兩會透露出來的信息看,一線城市將繼續實施差異化調控,更注重分類指導,嚴控投資投機。

兩會期間,住建部部長陳政高表示,北上廣深四個城市要穩定市場,主要采取五方面具體措施:實行嚴格的限購政策,同時實行嚴格的差別化稅收和信貸政策;增 加土地供應面積,并要及時公布信息,以穩定信心;增加中小戶型供應數量,搞好保障性房屋供應建設;打擊各種交易當中的違法違規行為;正確引導輿論。

潘功勝透露,解決目前的一線住房上漲問題,需要一些綜合措施。央行正與住建部、銀監會等部門商量,準備開始對一些房地產市場、房地產企業、房地產中介機構參與金融業務進行治理,若沒有資質,將不能跨界經營。

全國政協委員、中國東方資產管理公司原總裁梅興保認為,房地產應該落實分類調控、分區域施策的方法。從整個經濟面來說,房地產需要去庫存,但對于北京、上海、深圳這類人口凈流入以及經濟活力強、種類資源富集的特大城市,應該嚴格控制實施調控措施,適度去杠桿。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為,兩會之后,政府將出 臺防止一線城市房價過快上漲與市場過熱的措施,抑制投資投機性需求的蔓延,防止樓市出現大起大落的現 象。除嚴格執行樓市限購政策之外,部分一線城市如深圳等可能會提高限購政策執行門檻,抑制外來的投資投機需求。同時,為了拉低房價整體水平,政府可能重新 收緊高端樓盤預售許可證的審批、備案,調節樓市的交易結構,防止高端樓盤過熱帶動樓市過快上漲;增加中小套型土地配比與供應;針對房產交易環節實行差別化 的稅收政策,以調節市場成交結構,穩定房價;針對持有環節實行差別化的稅收政策,以進一步抑制投資投機性需求等。

與火爆的一線城市樓市截然不同,大部分三四線城市,如舟山、淮北、大同、南平等卻仍在面臨較大的去庫存壓力。兩會代表委員和專家認為,三四線城市遲早將走降價去庫存的路徑。

世邦魏理仕預計,短期來看,2016年上半年整體房價漲幅將繼續擴大,一線城市下半年仍將看漲。隨著貨幣政策趨于寬松,二線城市的住宅價格將進入加速上 升期。滬上一大型房企高管表示,當前一線城市房價高企,與居民購買力逐漸偏離,銷量高位運行難以持續。而二線城市住宅存銷比下降明顯,去庫存壓力正在積極 釋放。“我們今年要主打二線城市的返鄉置業需求。”

以安徽省會合肥為例,目前該市商品住宅處于供不應求狀態,由于部分區域需求旺盛,開發商甚至將個別樓盤的房子與車位綁定銷售。

專家認為,2015年下半年以來,一線城市房地產市場明顯升溫,并傳遞到部分二線城市,但難以從二線城市進一步向三四線城市和小城鎮傳遞。

這也意味著,規模巨大的庫存量背后,潛藏著多重風險。全國政協委員、住建部專家委員會成員張鴻銘指出,目前去庫存的難點之一就是三四線城市庫存。

全國人大代表金碩仁認為,三四線城市中許多房地產開發企業資金成本高企,資金鏈緊繃,不排除房價會進入下行通道。

蔡繼明直言,一邊是2.7億農民工因買不起房而不能進城落戶,另一邊是大量的存量房價格高不可攀。只有改變現行房地產市場的游戲規則,對房地產市場的供 給側進行結構性改革,重新塑造房地產價格形成機制,實現房地產市場從結構到功能的根本轉變,才能使房地產行業擺脫長期低迷的困境。

農民工將成三四線城市去庫存主力

專家認為,在需求端,中央將繼續推動首套及改善性需求釋放,鼓勵農民工等新市民購房。

國家發改委主任徐紹史在兩會期間公開表示,現在中國房地產庫存7.19億平方米。化解庫存,首先要加快農民工市民化的進度,來擴大住房的需求,同時加快 城市的棚戶區改造和保障房建設等進度,在這個過程當中,盡量比較多地采用貨幣化安置的方式,貨幣化安置可以收購這些存量用房,解決棚戶區居民的搬遷、住 處,來解決需要享受住房保障的這些居民的需要。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為,2014年底,農民工總量2.74億。2015年10月末商品住宅待售面積約4.4億平方米,約440萬套;商品 房待售面積6.8億平方米,折合約680萬套。理論上10%的農民工實現市民化,就可以有效緩解當前商品住宅市場的庫存壓力。

黃瑜認為,部分后續需求乏力的城市可以積極出 臺政策,將需求拓展到農民工及進城農民。

事實上,已有部分城市將農民工納入政策支持群體,通過財政補貼、稅費減免、納入公積金繳存范圍等方式,加大對農民工購房的支持力度。未來針對農民工購房 的定向支持政策或將成為各級政府去庫存政策的著力點。例如,在鼓勵引導農民進城購房方面,山東要求各地做好業務銜接和政策儲備,對農民進城購房給予契稅補 貼、規費減免、貸款貼息、物業費補貼等政策,使其成為長期穩定的住房消費群體。甘肅省目前正在擴大住房公積金制度覆蓋面,以逐步將符合條件的農民工和個體 工商戶納入住房公積金制度范圍,并鼓勵農民工和個體工商戶利用住房公積金貸款購房等。

“現在大量進城的農民工,80后、90后占到60%至70%。這些人進城的目的,不僅僅是為了打工,是希望能夠在城市居住下來,但城市在這方面沒有做好 充分的準備。這其實是農民工半城市化現象,加劇了勞動人口短缺的局面。”蔡繼明認為,因為進城不能落戶,遷徙人口不能定居,農民工到了四五十歲以后,就會 由于養老問題無法解決而考慮離開。“而有城市戶口的居民則可繼續待業,再轉到其他崗位就業。沒有戶口,沒有基本的社會保障的農民工將重返農村,這樣就人為 減少了有效勞動力供給。因此,未來各級政府將通過戶籍改革去庫存,促進農業轉移人口市民化,助力新市民住房消費。”

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