人民日報:怎樣才能管住炒房?手段主要有哪些

2016-12-19  來自: 南陽市港島房地產開發有限公司 瀏覽次數:291

剛剛閉幕的中央經濟工作會議提出,“房子是用來住的、不是用來炒的”,引得社會高度關注。怎樣界定“炒”?“炒”的弊端有哪些?我們又該怎樣管住“炒”?本報記者就這些問題采訪了業內權威專家。

——編 者

問 哪些行為算炒房?

記者:我們平日里經常說“炒房”,能否給它一個清晰的定義?

清華大學房地產研究所所長劉洪玉:人們最熟悉的“炒”,應該是“炒股票”,買了賣、賣了再買,主要通過買賣差價獲利。針對住房的“炒”就是人們常說的“炒房”,它的實質是住房投機,基本特征是:買的目的既不是為了自己住,也不是為了租給別人住,而是閑置在那里等待房價漲起來后轉手出售。也就是說,買的目的就是為了賣,為了獲得買賣差價或增值收益。

記者:通常來說,投機性購房肯定算炒房,那么投資性購房算不算?如何區分投機與投資呢?

劉洪玉:我認為,區分“炒”與“非炒”,或者投機與投資的一般準則是:如果買的目的是為了賣就是炒;如果買了房子,閑置在那里不使用、不出租就是炒;如果買房后,把房子租出去,雖然也不排除業主在其后的某個時間點把房子賣掉獲得增值收益,但還是可以把這種行為叫做“住房投資”,不屬于“炒”。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛:正如你所說,投機性購房具有典型的炒房特征。而對于投資而言,大致分成兩種:第一種是待價而沽的住房投資買賣,這種投資的目的就是為了等過一段價格上漲之后再賣出,它與投機的區別僅僅在于持有的時間比較長,我認為也算炒房行為;第二種:投資購買長期持有,但用于出租給他人居住,這種投資具有居住屬性。通過購房面積、實際用途、購房杠桿資金比例、買賣時間長短等可以大致確定是否屬于炒房。

記者:也有業內人士指出,不管租不租,購房數量也是重要指標。明顯超出自住數量的,尤其使用了過高杠桿的,也算炒房,比如,炒房團。您怎么看?

國務院發展研究中心市場經濟研究所原所長、研究員任興洲:怎么算炒房,目前還沒有一個定論,不同人可能有不同的理解。

像過去的“炒房團”一買就是幾套、十幾套,甚至一買就是一個單元的現象現在可能不多了,主要是因為一線、二線城市房價已經比較高了,一些城市還采取了限購措施,但是,今年以來一線城市和部分熱點二線城市以個人、家庭為單位的“炒”房現象還是屢見不鮮的。

問 炒房為啥不可取?

記者:住房本就具有居住和投資雙重屬性。既然如此,為什么不能拿來“炒”?炒房有哪些弊端,會帶來什么后果?

劉洪玉:正是因為住房具有居住和投資雙重屬性,而不是僅有投資的單一屬性,所以才不能“炒”。保障和保護全體居民的住房權利,是政府的責任,而過分強調住房的投資屬性,則會損害其居住屬性。比如,炒房推高房價后,會讓更多的居民難以獲得住房或增加支付壓力,會形成大量住房資源閑置、導致社會資源浪費,還會讓住房需求信息失真、導致過量供應等等。此外,炒房是基于預期的投機行為,遇到市場不景氣時,投機者最容易出現集體的“預期逆轉”,從而誘發區域性系統性風險。

任興洲: “炒房”的危害是很大的。從過去一年來房價過快上漲的城市來看,炒房帶動了社會的集體恐慌,不斷地、快速地推高房價,造成了房地產泡沫,也使房價嚴重背離了其自身價值和當地百姓的收入水平。房地產行業的特征是產業鏈特別長、與金融聯系十分緊密,所以當樓市泡沫過高就存在著相當大的風險隱患,一旦泡沫破滅,很可能帶來系統性的風險。“炒房”還對實體經濟形成很強的擠出效應,人們不愿意投資實業,覺得“干什么都不如炒房”,這不僅不利于實體經濟的轉型升級和創新,而且會扭曲整個社會的價值觀、財富觀,長遠來看,對我國未來的總體競爭力會帶來很大的負面影響。

倪鵬飛:雖然住房有雙重屬性,但居住是住房本源的、第一位的屬性,投資屬性則是派生的屬性,既來源于居住屬性也應服務于居住屬性,比如投資后通過出租實現收益。

炒房不僅會拖累居住的基本屬性、導致房價高漲,還會產生許多不能容忍的危害:炒房使得市場需求大大超過真實的居住需求,不僅影響到價格,還會通過價格影響供給,造成資源錯配和嚴重浪費;炒房不創造任何價值,但它造成的樓市短期虛假繁榮和高額利潤,導致全社會資源要素向房地產聚集和流動,嚴重影響創新創業、實業發展、結構調整、轉型升級。

記者:今年中央經濟工作會議突出強調了住房的居住屬性,這與當前住房市場的發展水平與階段性特征有何關聯?

倪鵬飛:當前,我國住房市場總體上已經跨過了極度短缺期,進入了相對飽和期。不過也出現一個很明顯的現象:一方面,一二線城市的部分居民,新進入和將要進入城市的居民住房嚴重不足;另一方面,一部分中高收入階層居民,在解決自住房問題后,擁有不斷增長的財富需要投資,房地產就成為很好的投資選擇。這一背景下,如果不強調住房的居住功能,模糊地認為房地產具有雙重屬性,就會讓“炒房”找到理論依據,甚至導致“炒房”泛濫;強調了居住功能,提出大力發展住房租賃市場,則能將供需兩端結合得更好,既解決外來人口居住問題,又解決部分中高收入居民投資問題,從而促進房地產市場穩健發展。

劉洪玉:高房價、高地價會嚴重影響一個城市、一個國家的經濟社會發展能力和國際競爭力。當前,我國正處在經濟轉型和結構調整的關鍵時期,要實現全面建成小康社會的目標,必須要集中精力,把主要社會資源和能力投放到改革創新、經濟增長和社會發展上來。在這個階段,強調住房的居住屬性,就是讓人們不要過分關注住房的投資屬性,不要為了追求虛擬的住房價值而把過多的社會資源投入其中。

問 怎么管住“炒”?

記者:2016年,我國部分城市房價出現過快上漲。“炒”在這其中扮演了什么角色?房價為什么會“炒”起來?

劉洪玉:在這輪房價上漲中,炒房扮演了推波助瀾的作用。過去一年,部分熱點城市的房價上漲了50%以上,買房時還能使用住房抵押貸款加杠桿,使得一些炒房者的自有資金投資收益率超過100%。市場上有不少人深諳此道,甚至把 “炒房”當成了自己的職業。

任興洲:今年部分城市房地產火爆,房價快速上漲,“炒房”之風又起的原因是多方面的:貨幣政策相對寬松,制造業下行壓力較大,大量信貸資金未能流向實體經濟,而是“脫實入虛”,進入到資產領域,尤其是進入房地產市場。加上去年以來多次降準降息,信貸條件寬松,使居民購房的能力和意愿明顯提升。另外,一些熱點的二線城市以“去庫存”的名義,將原來實行的限購政策取消,也給炒房行為提供了條件。當然也要看到,并不是全國所有城市都存在熱“炒”房地產的問題,一些三四線城市房地產市場并不熱,“去庫存”的壓力仍然相當大,住房市場城市間分化的特征比過去更加明顯。

記者:管住“炒”的手段主要有哪些?哪些可作為常規手段,哪些應作為非常手段,如何更好地使用?

劉洪玉:要管住“炒”,一是可以通過信貸政策加大“炒的負擔”(提高貸款利率)、降低“炒的能力”(提高首付比例甚至不提供住房抵押貸款)。二是通過稅收政策給炒房者“去動力”,比如炒的套數越多、交易越頻繁,交易環節各稅種的稅率越高等。國際上,也一般都會對炒房行為征收比較高的交易稅和資本利得稅,識別的方式主要是看該住房是否為家庭的主要住房,以及住房持有期的長短。非主要住房、持有期在3—5年以內的,一般會面臨比較重的稅。行政色彩濃厚的限購或購房資格管理可以作為臨時的最后的手段。

任興洲:今年國慶前后,先后有二十幾個城市針對房價快速上漲、泡沫迅速積累的突出問題,出 臺了限購限貸等調控政策,這是比較及時的。從10月和11月的數據看,調控政策已經起到了預期效果,房價過快上漲勢頭得到了遏制,市場預期趨向平穩和理性。從調控實踐來看,限購作為一種行政手段,對于快速遏制炒房現象來說,還是最有效、最快捷的方式。當然,光有限購還不行,還需要差別化的信貸政策、稅收政策,加上其他市場監管手段,即將經濟的、行政的、法律的手段有機結合起來,綜合運用,形成“組合拳”。

2017年,一線城市和部分二線熱點城市短期內還不能取消這些調控措施,主要是因為現階段推動房價上漲的因素尚未完全消除,一旦放松,有些城市很可能會出現反彈,泡沫有可能繼續推高。當然,在實行現有調控措施的基礎上,還必須像中央經濟工作會議提出的,“加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。”

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